จะอธิบายให้เข้าใจง่ายๆ เกี่ยวกับนโยบายใหม่ที่ให้กู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ได้เต็ม 100% โดยไม่ต้องมีเงินดาวน์ พร้อมข้อดี ข้อควรรู้ และคำแนะนำสำหรับคนที่กำลังมองหาบ้านหลังที่สอง
LTV คืออะไร? ทำไมถึงสำคัญกับการซื้อบ้าน
LTV (Loan to Value) คือ อัตราส่วนเงินกู้เทียบกับราคาบ้าน พูดง่ายๆ คือธนาคารจะปล่อยกู้คุณกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาบ้าน
“เมื่อก่อนซื้อบ้านหลังที่ 2 ต้องมีเงินดาวน์ 10-20% แต่ตอนนี้กู้ได้เต็มราคาบ้านเลย!”
แต่เดิม ถ้าคุณอยากซื้อบ้านหลังที่ 2 คุณต้องมีเงินดาวน์ประมาณ 10-20% ยกตัวอย่าง บ้านราคา 3 ล้านบาท คุณต้องมีเงินดาวน์ 300,000-600,000 บาท แต่ด้วยนโยบายใหม่นี้ คุณกู้ได้เต็ม 3 ล้านบาทเลย โดยไม่ต้องดาวน์สักบาท!
ทำไมรัฐบาลถึงปลดล็อกแบบนี้?
รัฐบาลต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังซบเซา มาตรการนี้เริ่มใช้ตั้งแต่ต้นปี 2025 และช่วยให้คนที่อยากมีบ้านหลังที่ 2 เข้าถึงได้ง่ายขึ้นมาก
ข้อดีของการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ได้ 100%
1. ไม่ต้องเก็บเงินก้อนใหญ่สำหรับดาวน์
ข้อดีที่ชัดเจนที่สุดคือ คุณไม่ต้องมีเงินก้อนใหญ่สำหรับดาวน์ แค่มีความสามารถในการผ่อนรายเดือนก็พอ เงินที่เคยต้องเก็บไว้ดาวน์ คุณเอาไปทำอย่างอื่นได้ เช่น ตกแต่งบ้าน หรือเก็บไว้เป็นเงินฉุกเฉิน
2. ลงทุนในอสังหาฯ ได้ง่ายขึ้น
คนทั่วไปมีโอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น ไม่ต้องรอเก็บเงินนานๆ ซึ่งตามทฤษฎีแล้ว ที่ดินและบ้านมักจะเพิ่มมูลค่าในระยะยาว เป็นการลงทุนที่ค่อนข้างปลอดภัย
3. ช่วยกระตุ้นธุรกิจที่เกี่ยวข้องทั้งหมด
เมื่อคนซื้อบ้านกันมากขึ้น ธุรกิจที่เกี่ยวข้องก็จะได้ประโยชน์ไปด้วย ตั้งแต่บริษัทพัฒนาที่ดิน ร้านขายวัสดุก่อสร้าง ไปจนถึงร้านขายเฟอร์นิเจอร์และของแต่งบ้าน
4. มีเงินสดในมือมากขึ้น
การไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์ก้อนใหญ่ ทำให้คุณมีเงินสดหมุนเวียนในมือมากขึ้น สามารถเอาไปลงทุนอย่างอื่น หรือเก็บไว้รับมือกับเหตุการณ์ไม่คาดฝันได้
สิ่งที่ธนาคารจะดูก่อนปล่อยกู้
ถึงจะกู้ได้ 100% แต่ธนาคารก็ยังมีเกณฑ์ในการพิจารณาอยู่ดี ต้องผ่านเงื่อนไขเหล่านี้:
รายได้และภาระหนี้สิน
ธนาคารจะดูว่าคุณมีความสามารถในการผ่อนหรือเปล่า โดยทั่วไป ภาระหนี้ทั้งหมดรวมกันไม่ควรเกิน 40-50% ของรายได้ต่อเดือน เช่น ถ้ารายได้ 50,000 บาท ภาระหนี้ทั้งหมด (รวมผ่อนบ้านหลังใหม่) ไม่ควรเกิน 20,000-25,000 บาท
ประวัติการผ่อนชำระ
ประวัติเครดิตบูโรมีผลมากต่อการพิจารณา ถ้าคุณเคยผิดนัดชำระ หรือมีประวัติล่าช้าบ่อยๆ โอกาสที่จะได้รับอนุมัติก็น้อยลง
อาชีพและความมั่นคง
ธนาคารชอบคนที่มีรายได้ประจำและมั่นคง เช่น ข้าราชการ พนักงานบริษัทใหญ่ที่ทำงานมานาน หรือเจ้าของธุรกิจที่มีกิจการมั่นคง คนกลุ่มนี้จะได้รับการพิจารณาที่ดีกว่า
อายุและระยะเวลาผ่อน
ธนาคารมักกำหนดให้อายุรวมกับระยะเวลาผ่อนไม่เกิน 65-70 ปี เช่น ถ้าคุณอายุ 40 ปี ธนาคารอาจให้ผ่อนได้ไม่เกิน 25-30 ปี
แนวทางการลงทุนบ้านหลังที่ 2 แบบได้กำไร
Show Image
1. ซื้อเพื่อปล่อยเช่า
วิธีนี้เป็นที่นิยมมาก คือซื้อบ้านหรือคอนโดแล้วปล่อยเช่า รายได้จากค่าเช่าก็เอามาช่วยผ่อนบ้าน ทำเลที่เหมาะคือ:
- ใกล้มหาวิทยาลัย (เน้นปล่อยเช่านักศึกษา)
- ย่านธุรกิจ (เน้นคนทำงาน)
- แหล่งท่องเที่ยว (เน้นนักท่องเที่ยวระยะสั้น)
2. ซื้อแล้วขายต่อตอนราคาขึ้น
ซื้อบ้านหรือที่ดินในทำเลที่กำลังจะพัฒนา แล้วถือไว้สักพัก พอราคาขึ้นก็ขายต่อเพื่อทำกำไร ต้องทำการบ้านหาข้อมูลว่าพื้นที่ไหนกำลังจะมีโครงการพัฒนาใหญ่ๆ เช่น รถไฟฟ้า ห้าง หรือนิคมอุตสาหกรรม
3. เลือกทำเลที่มีอนาคต
มองหาพื้นที่ที่กำลังจะเติบโต ไม่ใช่พื้นที่ที่พัฒนาเต็มที่แล้ว เพราะราคาจะไม่ขึ้นมากนัก ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ที่กำลังจะมีการขยายรถไฟฟ้าไปถึง หรือจังหวัดที่มีโครงการ EEC
4. กระจายการลงทุน
ไม่ควรเอาเงินไปลงทุนในที่เดียวหรือแบบเดียว ควรกระจายการลงทุน เช่น มีทั้งคอนโด บ้านเดี่ยว หรือที่ดินเปล่า และกระจายในหลายทำเล เพื่อลดความเสี่ยง
ข้อควรระวังในการกู้เต็ม 100%
อย่าลืมว่ามีความเสี่ยงเหมือนกัน ควรระวังเรื่องเหล่านี้:
ภาระผ่อนที่สูงขึ้น
เมื่อกู้เต็มราคาบ้าน ยอดหนี้ก็สูงขึ้น ยอดผ่อนก็มากขึ้นตามไปด้วย ต้องมั่นใจว่าคุณมีความสามารถในการผ่อนระยะยาวจริงๆ แม้ในยามที่มีเหตุฉุกเฉิน
ดอกเบี้ยมีโอกาสขึ้น
ถ้าคุณเลือกดอกเบี้ยลอยตัว (เช่น อิงกับ MRR) และอัตราดอกเบี้ยในตลาดปรับตัวสูงขึ้น ค่างวดของคุณก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ควรวางแผนรับมือไว้
ความกังวลเรื่องการขายต่อ
ถ้าวันหนึ่งคุณจำเป็นต้องขายบ้าน แต่ตลาดอสังหาฯ กำลังซบเซา คุณอาจขายไม่ได้ราคาดี หรือขายยากขึ้น ต้องคำนึงถึงความเสี่ยงนี้ด้วย
ค่าใช้จ่ายที่มองไม่เห็น
นอกจากค่าผ่อนบ้านแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ต้องจ่าย เช่น:
- ค่าโอน ค่าจดจำนอง
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- ค่าส่วนกลาง (กรณีหมู่บ้านจัดสรรหรือคอนโด)
- ค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษา
อย่าดูแค่ดอกเบี้ยอย่างเดียว ควรดูเงื่อนไขอื่นๆ ด้วย เช่น ค่าธรรมเนียม ระยะเวลาผ่อน และโปรโมชั่นพิเศษ บางทีธนาคารที่ดอกเบี้ยสูงกว่าอาจมีเงื่อนไขอื่นที่ดีกว่า ทำให้โดยรวมแล้วคุ้มกว่า
สรุป
การปลดล็อก LTV ให้กู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ได้ 100% เป็นโอกาสดีสำหรับคนที่อยากมีบ้านหลังที่สอง ไม่ว่าจะเพื่ออยู่เองหรือลงทุน แต่ก็ต้องคิดให้รอบคอบ อย่าลืมว่าการกู้เงินมาซื้อบ้านเป็นภาระผูกพันระยะยาว
ถ้าคุณมีฐานะการเงินที่มั่นคง มีรายได้ประจำ และวางแผนการเงินดี นี่อาจเป็นเวลาที่เหมาะสมในการลงทุน แต่ถ้ายังไม่มั่นใจ อาจต้องคิดให้รอบคอบก่อนตัดสินใจ
อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่สุดคือต้องศึกษาข้อมูลให้ดี เปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายๆ ธนาคาร และอย่าลืมวางแผนการเงินระยะยาว ให้มั่นใจว่าสามารถผ่อนได้จนครบสัญญาจริงๆ
คำถามที่คนมักถามบ่อย
นโยบาย LTV 100% จะอยู่ถึงเมื่อไหร่?
มาตรการนี้เริ่มใช้ตั้งแต่ต้นปี 2025 และคาดว่าจะดำเนินการต่อไปซักระยะเพื่อกระตุ้นตลาด แต่ก็ไม่มีใครรู้แน่ชัดว่าจะยกเลิกเมื่อไหร่ ถ้าสนใจก็ควรรีบตัดสินใจ
ถ้าเคยมีประวัติเครดิตไม่ดี จะขอกู้ได้ไหม?
ได้ แต่โอกาสน้อยกว่าคนที่ประวัติดี บางทีก็อาจต้องมีผู้ค้ำประกัน หรือหลักประกันอื่นเพิ่มเติม หรืออาจโดนดอกเบี้ยที่สูงกว่า
มีข้อเสียอะไรบ้างของการกู้ 100%?
ข้อเสียหลักๆ คือ ภาระหนี้สูง จ่ายดอกเบี้ยรวมมากกว่า และถ้าราคาบ้านตกในอนาคต คุณอาจติดลบ (ยอดหนี้มากกว่ามูลค่าบ้าน)
บ้านมือสองใช้สิทธิ์นี้ได้ไหม?
ส่วนใหญ่แล้วมาตรการนี้ครอบคลุมทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง แต่บางธนาคารอาจมีเงื่อนไขพิเศษสำหรับบ้านมือสอง เช่น อายุบ้านไม่เกิน 10 ปี หรือต้องมีสภาพดี
มาตรการนี้จะทำให้ราคาบ้านแพงขึ้นไหม?
มีแนวโน้มว่าราคาบ้านอาจสูงขึ้นในบางพื้นที่ เพราะคนซื้อได้ง่ายขึ้น ทำให้ความต้องการเพิ่ม โดยเฉพาะในทำเลที่ดีและเป็นที่นิยมอยู่แล้ว
